Deadline VME: 31 december 2026
Asbestattest gemene delen: verplicht tegen 31 december 2026
Het asbestattest gemene delen hangt sinds een decreet uit 2024 niet meer aan een verkoop. Toch noemen sommige pagina's nog 1 mei 2025. Elke VME van een gebouw van vóór 2001 moet het attest hebben tegen 31 december 2026. Vanaf 1 januari 2027 blokkeert een ontbrekend attest elke overdracht van een appartement. Tegen 2032 moet elke eigenaar van zo'n gebouw een asbestattest hebben.
De plicht voor de VME geldt ook als niemand in het gebouw verkoopt. Hieronder vind je de prijs, de aanvraag en de regels bij een verkoop of schenking.
Elke VME van een gebouw van vóór 2001 heeft een asbestattest gemene delen nodig. Dat geldt ook zonder verkoop. De deadline is 31 december 2026. Vanaf 1 januari 2027 blokkeert een ontbrekend attest elke verkoop van een appartement. Alleen een gecertificeerde asbestdeskundige mag het attest opmaken. Voor kelder plus drie bouwlagen kost het gemiddeld ongeveer 650 euro met btw. De deskundige neemt ook stalen en rekent de retributie door. Plan het nu, want de wachttijden lopen op.
- Gebouwen van vóór 2001
- Gecertificeerde asbestdeskundige
- Afgeleverd door OVAM
Bijgewerkt op .
Offerte voor het asbestattest
Voor de gemene delen van een VME, maar ook bij de verkoop van een appartement of een ander gebouw.
Nieuw in 2026
Wat is er nieuw aan het asbestattest gemene delen in 2026?
Het asbestattest gemene delen hangt sinds mei 2024 niet meer aan een verkoop. Toen keurde het Vlaams Parlement een nieuw decreet goed. De oude regel vroeg het attest pas bij een verkoop vanaf 1 mei 2025. Nu moet elke VME het attest hebben tegen 31 december 2026, ook zonder verkoop.
Vanaf 1 januari 2027 blokkeert een ontbrekend attest elke verkoop of schenking van een appartement. Een attest van 8 april 2024 of later zonder asbest blijft onbeperkt geldig. De Vlaamse regering mag de deadline tot 2 jaar uitstellen. Dat kan voor een mede-eigendom met minder dan 15 wooneenheden.
Op 3 november 2026 is er geen uitstel beslist, dus de deadline blijft staan. Vanaf 2030 heeft een verhuurder een attest nodig bij elk nieuw huurcontract. Die wijziging loopt nog. Een pagina met 1 mei 2025 of 2032 als deadline voor de VME loopt dus achter.
Moet jullie gebouw een asbestattest gemene delen hebben?
Heeft jullie gebouw een VME en een bouwjaar vóór 2001, dan is het antwoord ja. Kies het bouwjaar en jullie situatie voor de regels van OVAM.
Verplicht
Jullie VME heeft uiterlijk op 31 december 2026 een asbestattest voor de gemene delen nodig. Vanaf 1 januari 2027 blokkeert een ontbrekend attest elke verkoop van een appartement in het gebouw.
Naar het aanvraagformulierDefinitie
Wat is een asbestattest voor de gemene delen van een VME?
Een asbestattest voor de gemene delen is een officieel document van OVAM. Het zegt of er asbest zit in de delen die alle eigenaars samen bezitten. Per materiaal noteert de deskundige de plek, de toestand en een advies. De OVAM-databank bepaalt zelf de conclusie: asbestveilig of niet-asbestveilig. Of een gebouw asbestvrij is, zegt het attest niet.
Stel dat het dak van jullie garageblok uit golfplaten van 1985 bestaat. Golfplaten van vóór 1990 bevatten altijd asbest. Dat dak staat dus in het attest, met zijn toestand en een advies.
Het asbestattest gemene delen heeft nog drie andere namen.
- asbestinventarisattest gemene delen
- asbestattest gemeenschappelijke delen
- asbest attest gemene delen
Een VME is de vereniging van mede-eigenaars: alle eigenaars van het gebouw samen. Het attest van je eigen appartement is een apart document, voor het privatief deel.
Verplichting
Vanaf wanneer is het asbestattest gemene delen verplicht voor een VME?
Het asbestattest gemene delen moet er voor elke VME zijn tegen 31 december 2026. Dat geldt voor elk gebouw van vóór 2001, ook als niemand verkoopt. Deze data tellen voor het attest.
Een asbestattest nodig bij de verkoop van een woning of appartement van vóór 2001.
Elke VME van zo'n gebouw heeft een asbestattest voor de gemene delen.
Bij de verkoop of schenking van een appartement heb je twee attesten nodig.
Een verhuurder heeft een attest nodig bij elk nieuw huurcontract, via een decreetswijziging die nog loopt.
Elke eigenaar van een gebouw van vóór 2001 heeft een asbestattest, ook zonder verkoop.
Het doel van de Vlaamse overheid, een asbestveilig Vlaanderen.
Welke gebouwen vallen onder de verplichting?
Welke gebouwen onder de verplichting vallen, beslist het kadaster. Vermeldt de kadastrale legger een bouwjaar vóór 2001, dan valt het gebouw eronder. Een gebouw uit 2000 heeft dus een attest nodig, een gebouw uit 2001 niet.
Gemene delen hebben meestal een eigen kadastrale legger. Mist daar een bouwjaar, dan kijk je naar een privatieve kavel in hetzelfde gebouw. Dat mag onder voorwaarden. Een renovatie wijzigt het bouwjaar niet. De regels staan in het Materialendecreet en in VLAREMA.
Geldt de verplichting ook voor een gebouw met één eigenaar?
Ook een gebouw met één eigenaar kan onder de regel vallen. Dat is zo als het gebouw uit meer inspectiegebieden bestaat. Denk aan appartementen in één hand. Door die opsplitsing ontstaan gemeenschappelijk gebruikte delen.
Draag je zo'n gebouw over, dan heb je een attest van die delen nodig. Dat geldt sinds 1 mei 2025. Tegen 2032 moet elke eigenaar er een hebben.
Kan de deadline van 31 december 2026 nog uitgesteld worden?
De deadline van 31 december 2026 kan alleen schuiven als de Vlaamse regering dat beslist. Het gaat om hoogstens 2 jaar. Dat geldt voor een mede-eigendom met minder dan 15 wooneenheden. Op 3 november 2026 is er geen uitstel beslist. Reken dus op 31 december 2026.
Prijs
Hoeveel kost een asbestattest voor gemeenschappelijke delen in 2026?
Een asbestattest voor gemeenschappelijke delen kost gemiddeld ongeveer 650 euro met btw, voor kelder plus drie bouwlagen. De gangbare prijsvork is 499 tot 825 euro. Dat zijn de gepubliceerde tarieven van september 2026. Een wettelijk tarief bestaat niet. Elke deskundige kiest een eigen prijs.
Vijf punten bepalen de prijs van het asbestattest gemene delen.
- Bouwlagen: per extra bouwlaag komt er 40 tot 94,38 euro bij.
- Staalnames: de ene deskundige rekent 35 euro per staal, de andere vraagt 499 euro met alle stalen inbegrepen.
- Retributie: OVAM vraagt 59 euro per attest. De deskundige betaalt die via de databank en rekent ze door op de factuur. Je betaalt ze dus niet apart aan OVAM.
- Lift: heeft het gebouw een lift, dan moet er een lifttechnieker bij zijn tijdens het bezoek.
- Meer adressen: een groot gebouw of een site met meer adressen krijgt een aparte offerte.
Vlak voor de deadline kunnen de tarieven hoger liggen. Vergelijk dus tijdig een paar offertes, want de kosten kunnen stijgen.
Wie betaalt het attest van de gemene delen?
De VME betaalt het attest. Elke mede-eigenaar draagt bij volgens het eigen aandeel in de basisakte. Stel dat het attest 825 euro kost. Het gebouw telt 10 appartementen met gelijke aandelen. Dan betaalt elke mede-eigenaar 82,50 euro.
Wat kost een asbestattest voor een appartement?
Een asbestattest voor een appartement betaal je zelf. Eén keuringsbedrijf vraagt er 490 euro voor, met btw. Vraag altijd na of de retributie in de prijs zit.
Aanvragen
Hoe vraagt de syndicus het attest voor de gemene delen aan?
De syndicus vraagt het asbestattest gemene delen aan in zes stappen, na een besluit van de algemene vergadering.
De deskundige komt altijd ter plaatse. Een oude inventaris vervangt dat bezoek niet. Het is ook meer dan een visuele controle, want de deskundige neemt stalen. Het inspectieprotocol van OVAM schrijft dat plaatsbezoek voor. Zo loopt de aanvraag, van het eerste gesprek tot het attest.
- Bouwjaar: Check of het gebouw van vóór 2001 is.
- Algemene vergadering: De syndicus zet het attest op de agenda, met de deadline en een budget.
- Offertes: De syndicus vraagt offertes bij gecertificeerde asbestdeskundigen en vergelijkt wat erin zit.
- Opdrachtformulier: De VME geeft de opdracht met het opdrachtformulier en plant een datum.
- Plaatsbezoek: De deskundige onderzoekt de gemene delen van dak tot kelder en neemt foto's en stalen.
- Attest: Een labo test de stalen, en daarna maakt de deskundige het attest op in de OVAM-databank.
De deskundige noteert alles in een asbestinventaris van de gemene delen. Die inventaris is de basis van het attest. Het attest komt ook in de Woningpas van elke eigenaar.
In de kelder krijgt elk verdacht materiaal een nummer. Denk aan de leidingisolatie of een rookkanaal. Waar nodig neemt de deskundige er een staal van.
Welke asbesthoudende materialen zitten vaak in de gemene delen?
Asbesthoudende materialen zitten vaak in de dak- en gevelbekleding. Kunstleien en golfplaten van vóór 1990 bevatten altijd asbest. In kelders en technische ruimtes kijkt de deskundige ook naar leidingisolatie en rookkanalen. Asbest zit in meer dan 3.500 bouwmaterialen.
De asbestinventarisatie volgt vaste regels. Een staal van spuitlagen, van pleisterwerk of van crepi kan de VME niet weigeren. Zonder dat staal levert de deskundige geen attest af.
Wat bereidt de syndicus voor het plaatsbezoek voor?
De syndicus bereidt voor het plaatsbezoek drie zaken voor.
- Toegang: tot het dak, de kelder, de technische ruimtes en de liftmachinekamer.
- Documenten: plannen, het bouwjaar en eerdere inventarissen of renovatiedossiers.
- Lifttechnieker: op de dag van het bezoek, als het gebouw een lift heeft.
Verkoop, schenking en verhuur
Welke asbestattesten heb je nodig bij verkoop vanaf 1 januari 2027?
Vanaf 1 januari 2027 heb je bij de verkoop van een appartement twee attesten nodig. Het ene gaat over je eigen appartement, het andere over de gemene delen. Het eerste moet je zelf aanvragen. Het tweede komt van de VME, via de syndicus.
Bestaat het asbestattest gemene delen al vóór 2027, dan deel je het als verkoper nu al mee aan de koper. De kandidaat-verwerver moet de inhoud kennen bij het tekenen van het compromis. Een voorbeeld: je verkoopt in maart 2027 een appartement in een gebouw van vóór 2001. De notaris vraagt dan beide attesten.
- Attest van het appartement: de eigenaar vraagt het aan, nodig bij verkoop sinds 23 november 2022.
- Attest van de gemene delen: de VME vraagt het aan via de syndicus, nodig bij verkoop vanaf 1 januari 2027.
- Geldigheid: 10 jaar, 5 jaar bij materialen met een hoog risico, onbeperkt zonder asbest bij attesten van 8 april 2024 of later.
Moet een verhuurder de huurder een kopie van het attest geven?
Een verhuurder moet de huurder een kopie van het attest geven. Bij verhuur gebeurt dat binnen de maand nadat het attest er is. Een attest laten opmaken voor elk nieuw huurcontract moet pas vanaf 2030. Die regel komt er via een decreetswijziging die nog loopt.
Asbestdeskundige
Wie mag het asbestattest gemene delen opmaken in Vlaanderen?
Alleen een gecertificeerde asbestdeskundige inventarisatie mag het asbestattest opmaken. OVAM zet die deskundigen op een lijst en werkt die minstens elke week bij. Je zoekt er op naam, gemeente of postcode. Je kiest zelf wie je neemt. OVAM wijst geen deskundige toe.
In de volksmond heet zo iemand een erkende asbestdeskundige. De officiële term is gecertificeerd. Typ bijvoorbeeld de postcode van jullie gebouw in de lijst. Vraag dan bij twee of drie namen een offerte.
Na het attest
Moet de VME asbest verwijderen na het asbestattest?
De VME hoeft asbest niet te verwijderen na het asbestattest. Het attest geeft per materiaal een advies over beheer of verwijdering. Wel geldt een beheerplicht. Wie asbest beheert, moet maatregelen nemen tegen gevaar voor mens en milieu.
Het actieplan asbestafbouw wil tegen 2034 de meest risicovolle toepassingen weg. Denk aan daken en gevels van asbestcement en aan niet-hechtgebonden asbest. Een asbestveilige toestand is voor woningen geen plicht. Alleen voor publieke gebouwen zijn de data van 2034 en 2040 wettelijk.
Een asbestcementen dak in goede staat mag dus blijven liggen. Afdekken mag nooit, ook niet om het risico te beheren. Over een asbestverwijdering in de gemene delen beslist de algemene vergadering.
Wat als de VME later renoveert?
Renoveert de VME later, dan kan het standaard attest ingesloten asbest missen. Dat attest is niet-destructief. De deskundige breekt dus geen wanden of vloeren open. Plant de VME werken, dan kan ze vrijwillig een destructief onderzoek vragen. Dat kost meer.
Na een verwijdering of een nieuwe vondst moet er binnen het jaar een nieuw attest komen. Dat geldt ook na schade door een calamiteit.
Waarom zijn asbestvezels gevaarlijk?
Ingeademd zijn asbestvezels gevaarlijk, want ze kunnen jaren later asbestose, longkanker of mesothelioom veroorzaken. De vezels komen vrij als asbest beschadigd raakt of verweert, of als iemand het bewerkt. Het attest toont waar dat risico zit.
Betrokkenen
Wie heeft met het asbestattest te maken, van VME tot notaris?
Met het asbestattest gemene delen hebben vijf partijen te maken, van de VME tot de huurder. Elk heeft een eigen taak.
- VME
- Beslist in de algemene vergadering, betaalt het attest en is verantwoordelijk voor de deadline.
- Syndicus
- Licht de VME in, vraagt offertes, regelt de toegang en bewaart het attest.
- Mede-eigenaar
- Betaalt een aandeel en heeft het attest nodig bij een verkoop of schenking.
- Notaris
- Vraagt beide attesten op bij elke overdracht van een appartement.
- Huurder
- Krijgt een kopie van de verhuurder.
Weigert de algemene vergadering het attest, dan moet de syndicus dat in de notulen zetten. Een syndicus die de VME niet inlicht, kan contractueel aansprakelijk zijn. Met die notulen beperkt de syndicus die aansprakelijkheid. De VME draagt dan zelf de gevolgen.
Het attest doet er om drie redenen toe. Het beschermt de bewoners en geeft nieuwe eigenaars juiste info. Ook de kosten van een renovatie schat je er beter mee in.
Misverstanden
Welke misverstanden over het asbestattest gemene delen kloppen niet voor een VME?
Over het asbestattest gemene delen doen een paar misverstanden de ronde. Hieronder staat wat er wel klopt.
| Fout | Wat klopt |
|---|---|
| De retributie van 59 euro betaal je apart aan OVAM. | De deskundige rekent de retributie door op de factuur. |
| De deskundige doet alleen een visuele controle. | De deskundige neemt ook stalen, en een labo test die. |
| Het attest is 10 jaar of 5 jaar geldig. | Een attest van 8 april 2024 of later zonder asbest blijft onbeperkt geldig. |
| Vanaf 2027 volstaat het attest van de gemene delen bij een verkoop. | Je hebt dan twee attesten nodig, voor het appartement en voor de gemene delen. |
| Een prijs zonder datum of gebouwtype. | Voor kelder plus drie bouwlagen kost het gemiddeld ongeveer 650 euro met btw, in september 2026. |
Vragen
Veelgestelde vragen over het asbestattest gemene delen
Wat kost een asbestattest voor gemeenschappelijke delen?
Een asbestattest voor gemeenschappelijke delen kost gemiddeld ongeveer 650 euro, met btw. De gangbare vork is 499 tot 825 euro. Dat zijn de gepubliceerde tarieven voor een gebouw met kelder en drie bouwlagen. Extra bouwlagen en stalen maken het duurder, net als een lifttechnieker. OVAM vraagt 59 euro retributie, en de deskundige rekent die door op de factuur.
Wat zijn de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw?
De gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw zijn de delen die alle mede-eigenaars samen bezitten. Daartoe horen de inkomhal, de traphal en de kelder. Ook de gevel, het dak en de technische ruimtes horen erbij. Welke delen gemeenschappelijk zijn, staat in de basisakte. Gangen, een lift of een parking onder de grond horen er vaak ook bij.
Is een asbestattest verplicht bij een schenking?
Ook bij een schenking heb je een asbestattest nodig, net als bij een verkoop. Vanaf 1 januari 2027 heb je bij de schenking van een appartement twee attesten nodig. Het ene is voor het appartement, het andere voor de gemene delen. Een erfenis vraagt geen asbestattest. Die regel geldt voor elke overdracht onder levenden.
Is EPC gemene delen verplicht?
Het EPC gemene delen is een ander attest dan het asbestattest. Voor elk appartementsgebouw met minstens 2 wooneenheden is het verplicht sinds 1 januari 2024. Sommige deskundigen maken beide attesten op in hetzelfde bezoek. Vraag dus naar die combinatie als jullie gebouw nog geen EPC heeft.
Hoe lang is een asbestattest geldig?
Standaard is een asbestattest geldig voor 10 jaar. Die termijn staat op het voorblad. Zitten er materialen met een hoog risico in het gebouw, dan geldt het 5 jaar. Een attest van 8 april 2024 of later zonder asbest blijft onbeperkt geldig. Na een verwijdering of een nieuwe vondst moet er binnen het jaar een nieuw attest komen.
Verdict: regel het asbestattest voor gemeenschappelijke delen vóór 2027
Wacht niet tot december. Elke VME van een gebouw van vóór 2001 heeft het asbestattest gemene delen nodig. De deadline is 31 december 2026. Naar die datum toe worden de wachttijden langer en kunnen de tarieven stijgen.
Ben je syndicus, zet het attest dan op de agenda van de eerstvolgende algemene vergadering. Wil je als mede-eigenaar verkopen, vraag de syndicus dan nu naar het attest. Is er maar één eigenaar, dan geldt de regel al bij een verkoop. Dat attest gaat over de gemeenschappelijk gebruikte delen.
Doe de check voor jullie gebouw of vraag een offerte aan. Zo weet je tijdig waar je aan toe bent.