Asbestattest gemene delen: verplicht tegen 31 december 2026

01Definitie

Wat is een asbestattest voor de gemene delen?

Een asbestattest voor de gemene delen is het asbestinventarisattest dat OVAM aflevert voor de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw. Het attest beschrijft welke asbestverdachte materialen in die delen zitten, in welke toestand ze zijn en welk beheer of welke verwijdering de deskundige aanraadt. De conclusie luidt asbestveilig of niet-asbestveilig, en OVAM berekent die automatisch.

Andere namen voor hetzelfde document zijn asbestinventarisattest gemene delen, asbestattest gemeenschappelijke delen en asbest attest gemene delen. Het attest voor het appartement zelf is een apart document: het asbestattest van het privatieve deel.

Het asbestattest gemene delen is niet voor elk gebouw verplicht, en de datum van de verplichting verschilt per situatie.

02Verplichting

Vanaf wanneer is het asbestattest gemene delen verplicht?

Het asbestattest gemene delen is verplicht voor elke VME van een gebouw met bouwjaar voor 2001, uiterlijk op 31 december 2026. Vanaf 1 januari 2027 moet de verkoper bij elke overdracht van een appartement ook het attest van de gemene delen voorleggen. Zonder dat attest wordt de overdracht geblokkeerd.

1. 23 november 2022

   Asbestattest verplicht bij de verkoop van een woning of appartement met bouwjaar voor 2001.

2. 31 december 2026

   Elke VME van een gebouw van voor 2001 heeft een asbestattest voor de gemene delen.

3. 1 januari 2027

   Bij elke verkoop of schenking van een appartement zijn twee attesten nodig, een voor het appartement en een voor de gemene delen.

4. 2030

   Een verhuurder van een gebouw van voor 2001 heeft een asbestattest bij elk nieuw huurcontract, volgens een decreetswijziging die nog loopt.

5. 2032

   Elke eigenaar van een gebouw van voor 2001 heeft een asbestattest, ook zonder verkoop.

6. 2040

   Doel van de Vlaamse overheid: een asbestveilig Vlaanderen.

Welke gebouwen en welke delen vallen onder de verplichting?

Gebouwen met een referentiebouwjaar voor 2001 in het kadaster vallen onder de verplichting. Gebouwen van 2001 of later zijn vrijgesteld, omdat asbest toen volledig verboden was. OVAM rekent de inkomhal, de traphal, de kelder, de gevel, het dak en de technische ruimtes tot de gemene delen.

De basisakte, de statuten of het reglement van mede-eigendom bepalen welke delen gemeenschappelijk zijn. Gemene delen hebben doorgaans een eigen kadastrale legger; ontbreekt daar een bouwjaar, dan geldt volgens OVAM het referentiebouwjaar van een privatieve kavel in hetzelfde gebouw. Een renovatie verandert het bouwjaar niet; alleen na volledige sloop en nieuwbouw kan het kadaster het aanpassen.

Geldt de verplichting ook voor een gebouw met één eigenaar?

De verplichting geldt ook voor een gebouw met één eigenaar dat in verschillende inspectiegebieden is opgesplitst, zoals een appartementsgebouw in één hand. Die opsplitsing creëert gemeenschappelijk gebruikte delen, ook zonder VME. Sinds 1 mei 2025 is bij de overdracht van zo'n gebouw een asbestattest van die delen verplicht, en tegen 2032 moet elke eigenaar er een hebben.

Kan de deadline van 31 december 2026 nog uitgesteld worden?

De deadline van 31 december 2026 kan volgens het BIV met maximaal twee jaar uitgesteld worden voor mede-eigendommen met minder dan 15 wooneenheden. Dat uitstel geldt alleen als de Vlaamse regering het beslist. OVAM hanteert op 25 september 2026 nog 31 december 2026 als deadline voor elke VME.

Bronnen: OVAM, het asbestattest voor de gemene delen en BIV, asbestinventarisattest gemene delen verplicht op uiterlijk 31 december 2026

De prijs van een asbestattest voor de gemene delen hangt vooral af van het aantal bouwlagen.

04Aanvragen

Hoe vraag je een asbestattest voor de gemene delen aan?

Een asbestattest voor de gemene delen vraag je aan in vijf stappen, meestal via de syndicus. De algemene vergadering beslist over de opdracht, tenzij de syndicus daar al een mandaat voor heeft. Volgens OVAM lopen de wachttijden bij gecertificeerde asbestdeskundigen op naarmate de deadline nadert.

1. Agenderen op de algemene vergadering

   De syndicus zet het attest op de agenda, met de deadline van 31 december 2026 en een budget.

2. Offertes vergelijken

   De syndicus vraagt offertes bij gecertificeerde asbestdeskundigen en vergelijkt wat in de prijs zit: stalen, labo, retributie en lifttechnieker.

3. Plaatsbezoek en asbestinventarisatie

   De asbestdeskundige inspecteert de gemene delen uit de basisakte of de statuten, van dak tot kelder, en neemt stalen van verdachte materialen.

4. Labo-analyse van de stalen

   Een labo onderzoekt de stalen op asbestvezels. Een verdacht materiaal mag de deskundige alleen na staalname en labo-analyse als niet-asbesthoudend rapporteren.

5. Asbestattest via OVAM

   De deskundige registreert de inventaris bij OVAM, die het asbestattest aflevert. De syndicus bewaart het attest bij de stukken van het gebouw.

Welke asbesthoudende materialen zitten vaak in de gemene delen?

Asbesthoudende materialen zitten vaak in de dak- en gevelbekleding, die OVAM tot de meest voorkomende toepassingen rekent. Asbest is volgens OVAM verwerkt in meer dan 3.500 bouwmaterialen en toepassingen. Kunstleien en golfplaten die voor 1990 geplaatst zijn, bevatten volgens OVAM altijd asbest. In kelders en technische ruimtes inventariseert de deskundige daarnaast onder meer leidingisolatie, rookkanalen, vloertegels en brandwerende deuren, zoals op de plattegrond hierboven.

Wat bereidt de syndicus voor het plaatsbezoek voor?

De syndicus bereidt voor het plaatsbezoek drie zaken voor, die hieronder zijn opgesomd.

• Toegang tot alle gemene delen: dak, kelder, technische ruimtes en liftmachinekamer.
• Plannen en het bouwjaar van het gebouw, plus eerdere asbestinventarissen of renovatiedossiers.
• Een lifttechnieker op de dag van het bezoek, als het gebouw een lift heeft.

Het afgeleverde attest is meteen het document dat de notaris vraagt bij de verkoop van een appartement.

05Verkoop en schenking

Welke asbestattesten heb je nodig bij de verkoop van een appartement?

De verkoop van een appartement vraagt vanaf 1 januari 2027 twee asbestattesten: het attest van je privatieve deel en het attest van de gemene delen. Het eerste vraag je als eigenaar zelf aan. Het tweede vraagt de VME aan, en de syndicus bezorgt het. Bestaat het attest van de gemene delen al, dan moet de verkoper het ook voor 1 januari 2027 aan de koper meedelen. De koper moet de inhoud van de attesten kennen bij het ondertekenen van het compromis.

Heb je een asbestattest nodig bij de schenking van een appartement?

Een asbestattest is nodig bij de schenking van een appartement, net als bij een verkoop. Vanaf 1 januari 2027 gelden bij een schenking dezelfde twee attesten. Een erfenis vraagt geen asbestattest.

Het attest van de gemene delen regelen de VME en de syndicus samen, elk met een eigen rol.

07Asbestdeskundige

Wie mag een asbestattest voor de gemene delen opmaken?

Een asbestattest voor de gemene delen mag alleen een gecertificeerde asbestdeskundige inventarisatie opmaken. OVAM publiceert de lijst van gecertificeerde deskundigen en werkt die elke week bij.

In de volksmond heet zo iemand een erkende asbestdeskundige. De officiële term is gecertificeerd, en alleen wie op de lijst van OVAM staat, mag een asbestattest opmaken.

Lijst: OVAM, vind een asbestdeskundige inventarisatie

Na het plaatsbezoek volgt de vraag of de VME gevonden asbest moet verwijderen.

08Na het attest

Moet de VME asbest verwijderen na het asbestattest?

De VME hoeft asbest niet verplicht te verwijderen na het asbestattest. Het attest beschrijft per materiaal de toestand en geeft een advies: laten zitten en opvolgen, of laten verwijderen. Een asbestveilige toestand is volgens OVAM niet verplicht voor woongebouwen, maar wie asbesthoudende materialen beheert, moet maatregelen nemen als er risico's zijn.

Het actieplan asbestafbouw van OVAM wil de meest risicovolle toepassingen, zoals asbestcementen daken en gevels en niet-hechtgebonden asbest, tegen 2034 verwijderd zien. Voor private eigenaars en VME's is dat een streefdatum en geen wettelijke plicht; alleen publieke gebouwen zijn eraan gebonden.

Over een asbestverwijdering in de gemene delen beslist de algemene vergadering, net als over andere werken aan het gebouw.

Wat als de VME later renoveert of asbest laat verwijderen?

Een VME die later renoveert of asbest laat verwijderen, heeft vaak meer nodig dan het standaard asbestattest, want dat attest is niet-destructief. Voor renovatiewerken kan de VME vrijwillig een aanvullend destructief onderzoek vragen, tegen een hoger tarief. Een nieuw attest is verplicht binnen het jaar na een verwijdering die het gebouw asbestveilig maakt, na de vondst van nieuwe asbesthoudende materialen of na schade door een calamiteit.

Waarom zijn asbestvezels gevaarlijk voor de gezondheid?

Asbestvezels zijn gevaarlijk voor de gezondheid, omdat ingeademde vezels jaren later asbestose, longkanker of mesothelioom kunnen veroorzaken. De vezels komen vrij wanneer asbesthoudend materiaal beschadigd raakt, verweert of bewerkt wordt. Een erkende asbestverwijderaar moet niet-hechtgebonden asbest verwijderen, als de VME tot verwijdering beslist.

Voor dezelfde gemene delen bestaat nog een tweede verplicht attest, het EPC.

09EPC

Kun je het asbestattest combineren met het EPC gemeenschappelijke delen?

Het asbestattest en het EPC gemeenschappelijke delen zijn twee aparte attesten, die sommige deskundigen in hetzelfde plaatsbezoek opmaken. Het EPC gemeenschappelijke delen is sinds 1 januari 2024 verplicht voor elk appartementsgebouw in Vlaanderen. Heeft jullie gebouw nog geen EPC voor de gemene delen, vraag dan naar een combinatie met het asbestattest.

10Vragen

Veelgestelde vragen over het asbestattest gemene delen